Momentum Technologies (2)

\"\"

Het bericht in Trouw van dinsdag 17 juli 2012 onder de titel “Strop van 37 miljard op vastgoed” trekt veel aandacht. Het is gebaseerd op een schatting van ARCADIS en Momentum Technologies van de totale waarde van kantoren, winkels, scholen en zorginstellingen en de te verwachten waardevermindering. De onderstaande tabel geeft de onderbouwing.

De WOZ-waarde van het in beschouwing genomen vastgoed wordt begin 2012 geschat op 258 miljard euro. Voor de bepaling van de WOZ-waarde van kantoren en winkels is uitgegaan van het totale beschikbare oppervlak (bron: DTZ Zadelhoff), een gemiddelde huur van 150 euro per m2 en een kapitalisatiefactor van 12. De waarde van het vastgoed in de zorg en het onderwijs is gebaseerd op data van ARCADIS over de gemiddelde investering per m2 en een schatting van het beschikbare oppervlak (bron: Bouwstenen, 2011).

De waardevermindering door leegstand is uitgedrukt als een percentage voor elk van de categorieën van vastgoed. De totale waardevermindering door leegstand komt uit op 19,7 miljard.

Voor de kantoren en winkels is daarbovenop nog rekening gehouden met een waardevermindering van naar schatting 20% door:

  • te werken met  een realistische, gemiddelde levensduur van 30 tot 40 jaar ipv een oneindige levensduur zoals te doen gebruikelijk; en
  • een effectief lagere huuropbrengst door korting op de huur in de vorm van zogenaamde incentives.

De totale waardevermindering komt daarmee uit op zeker 46 miljard euro, 18% van de geschatte waarde van 258 miljard euro.

\"\"

Er is sprake van een stevig structureel overschot aan kantoor- en winkelruimte. Het is dan ook hard nodig kantoren en winkels te transformeren naar andere vormen van gebruik als wonen, hotels, zorg, onderwijs.  De mogelijkheden voor de transformatie van concrete panden kunnen worden onderzocht door verschillende alternatieven door te rekenen teneinde te komen tot een optimale oplossing, vanuit het principe “highest and best use”. Dit voorkomt onnodige afwaardering en kapitaalvernietiging.