Funderingsrisico: “Grip op onzekerheid”

Elke investering in vastgoed is onzeker.  De huidige waarde is niet met zekerheid vast te stellen. Hetzelfde geldt voor de waarde na verbeteringen van vastgoed. Aan de verbetering zijn kosten verbonden en de vraag is wegen de opbrengsten daar tegen op? Puntschattingen van de waarde kunnen gemakkelijk een te positief of een te negatief beeld geven. Door bij elke geschatte waarde een kansverdeling te genereren, kan rekening worden gehouden met het risico op tegenvallende opbrengsten bij de beslissing over die investering. Hieronder wordt dit aan de hand van een concreet voorbeeld van funderingsproblematiek geïllustreerd.

Woon Amsterdam

Woon Amsterdam jaarlijks vanaf 2006

Sinds 2006 verschijnt elk jaar in november Woon Amsterdam. Woon Amsterdam biedt een totaalbeeld van de stand en ontwikkeling van de Amsterdamse woningmarkt. Het rapport is het resultaat van de samenwerking tussen de Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA), de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties en de gemeente Amsterdam. Sinds 2010 is het rapport ook online beschikbaar op de mva site.

Op verzoek van de MVA heeft Momentum Technologies begin 2005 het ontwerp gemaakt voor het oorspronkelijke, jaarlijkse rapport, waarin we, gekoppeld aan de cijfers, de makelaars een beeld schetsen van de markt in elk stadsdeel. Hierbij sluiten de cijfers van de MVA voor de koopwoningen en de cijfers over de WOZ-waarde van de woningvoorraad van de Dienst Belastingen qua kenmerken op elkaar aan en zijn onderling vergelijkbaar.

In 2017 zijn, naast de cijfers voor de Stad, ook de cijfers beschikbaar gekomen voor de hele Metropoolregio Amsterdam. Verder zijn er vanaf dat jaar cijfers beschikbaar over de hoogte en de ontwikkeling van de marktwaarde in de metropoolgemeenten, de stad Amsterdam en de stadsdelen. Momentum Technologies zorgt in nauw overleg met de MVA voor de cijfers over het aanbod, de verkoop en de marktwaarden van de koopwoningen in de hele Metropoolregio Amsterdam.

Voor een beter inzicht in de woonkansen binnen de Metropoolregio, is in 2019 een applicatie gemaakt, die het elke zoeker mogelijk maakt om vanuit een of meer lokaties (werkplek, schooladres, etc), een bijbehorende vervoerwijze (fiets, openbaar vervoer, auto) en een maximale reistijd, het gebied te bepalen waar de woning zich zou mogen bevinden. De applicatie geeft vervolgens een beeld van de marktwaarden voor de delen van dit gebied voor een woningtype naar keuze. De gebruiker kan het gebied verder inperken door de prijsrange in te perken. Voor elk interessant gebied kan de gebruiker inzoomen en krijgt dan ook de te koop staande woningen te zien. Voor elke woning zijn vervolgens de detailgegevens op te halen.

Belangrijkste cijfers 2019:

Wonen marktpositie

Dagelijks ziet de NVM-makelaar zich gesteld voor de vraag naar de actuele marktwaarde van een woning. Of het nu gaat om:
 
  • het bepalen van een goede vraagprijs voor een in de verkoop te nemen woning,
  • het adviseren omtrent een redelijke prijs bij de aankoop van een woning of
  • het taxeren voor een hypotheekverstrekker of in het kader van bijvoorbeeld een erfenis,
 
Steeds weer is een antwoord nodig op de vraag naar de actuele marktwaarde.
 
Wonen MarktPositie hebben we samen met QDelft en Mirabeau ontwikkeld om de makelaar bij het inschatten van de marktwaarde te ondersteunen. Dit kan de actuele marktwaarde zijn, maar ook de marktwaarde op een moment (de waardepeildatum) in het verleden of de nabije toekomst. Verder geeft MarktPositie een overzicht van verkochte vergelijkbare woningen en van verkochte woningen in de buurt. Ook geeft MarktPositie inzicht in het aanbod van vergelijkbare woningen en het aanbod in de buurt.
 
Van groot belang is dat MarktPositie niet meer is dan een hulpmiddel dat de makelaar niet kan vervangen. De specifieke kennis van de makelaar is en blijft nodig om de door MarktPositie afgegeven indicatie van de marktwaarde te beoordelen en op grond van zijn kennis en ervaring te besluiten tot een waarde. Het is dus de makelaar die uiteindelijk de waarde bepaalt en daarvoor verantwoordelijk is.
 
MarktPositie maakt voor de waardebepaling gebruik van de MIDAS-database van de NVM met daarin alle via NVM-makelaars aangemelde woningen. Gegeven de kenmerken van een individuele woning, zoekt MarktPositie in het NVM-bestand de woningen op, die vanuit een marktoptiek vergelijkbaar zijn, rangschikt ze naar gelijkenis en geeft op grond van een analyse van de prijsbepalende factoren een adviesprijs af.
 

MarktPositie: de roos, de kenmerken van de te waarderen woning ten opzichte van de gemiddelde woning en de verzameling vergelijkbare woningen

Waarderegeling NAM Groningen

Op 16 augustus 2012 vond bij Huizinge een aardbeving plaats van 3,6 op de schaal van Richter. Op 25 januari 2013 kwam het Koninklijk Nederlands Meteorologisch Instituut (KNMI) naar aanleiding daarvan met nieuw onderzoek naar buiten: Groningen moest in de toekomst rekening houden met aardschokken tot een kracht van 5 op de schaal van Richter. Algemeen wordt aangenomen dat huizenprijzen in het aardbevingsgebied sindsdien onder druk staan. Voor fysieke aardbevingsschade aan woningen werd al veel langer gecompenseerd. Voor de (na schadeherstel) overgebleven waardedaling echter niet. Hiervoor is de zogenoemde Regeling Waardedaling (kortweg: de Waarderegeling) in het leven geroepen. Deze geldt voor woningen die in het risicogebied liggen (11 gemeenten) en sinds 25 januari 2013 verkocht zijn.

Voor de NAM heeft Momentum Technologies de methode om te bepalen of en in welke mate er in geval van de verkoop van een woning sprake is van een negatief effect van het aardbevingsrisico bedacht en uitgewerkt. Momentum Technologies is vanaf het begin verantwoordelijk voor het geautomatiseerd bepalen van de waardeontwikkeling van de woning in het aardbevingsgebied, op 100 referentielocaties en de daarvan afgeleide delta W. De delta W meet het het verschil in waardeontwikkeling tussen het aardbevingsgebied en de referentielocaties. Wanneer de ontwikkeling van de marktwaarde in het aardbevingsgebied achterblijft op die in de referentielocaties komt de verkoper in aanmerking voor compensatie. Voor het bepalen van de compensatie wordt in de Waarderegeling samengewerkt met Arcadis (regie), Atlas voor Gemeenten (selectie referentielocaties) en lokale makelaars/taxateurs (opname woningkenmerken, toets verkoopproces, eindoordeel en taxatierapport). In het aardbevingsgebied zijn vrijstaande woningen niet de uitzondering maar de regel. Ze kunnen sterk van elkaar verschillen in kenmerken en zijn niet eenvoudig te waarderen.       

Het doel van de Waarderegeling is om verkopers op rechtvaardige wijze te compenseren voor de financiële schade van een achterblijvende waardeontwikkeling als gevolg van aardbevingen en aardbevingsrisico’s. De opgave is om zulke waardedaling zo precies mogelijk vast te stellen en te compenseren, zonder daarmee de woningmarkt in het toch al kwetsbare gebied te verstoren.

In de Waarderegeling wordt geprobeerd om het effect van aardbevingen en aardbevingsrisico’s op de waardeontwikkeling van woningen zo goed mogelijk te isoleren van de andere elementen die de prijsontwikkelingen op de woningmarkt kunnen beïnvloeden. Dit gebeurt met behulp van de zogenaamde abc-formule. De waardeontwikkeling van een in het risicogebied verkochte woning wordt vergeleken met de waardeontwikkeling zoals die zou zijn geweest als (a) diezelfde woning in (b) een soortgelijk gebied maar dan (c) zonder aardbevingen zou hebben gestaan.

Voor het bepalen van de waardeontwikkeling van de woningen wordt gebruikgemaakt van de database van de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen (NVM), en meer in het bijzonder van Wonen MarktPositie, het waarderingsysteem dat door NVM-leden gebruikt wordt. Dit systeem zoekt voor iedere te waarderen woning op basis van een grote hoeveelheid woningkenmerken binnen de NVM-database naar de meest vergelijkbare verkochte woningen in de buurt. Op basis hiervan wordt allereerst de (ontwikkeling van de) marktwaarde van de verkochte woning in het risicogebied bepaald (de a van de abc-formule).

Vervolgens wordt de waardeontwikkeling van de verkochte woning vergeleken met de waardeontwikkeling die dezelfde woning zou hebben doorgemaakt als deze op een vergelijkbare plek in Nederland zonder aardbevingen had gestaan. Hiervoor wordt de woning opnieuw gewaardeerd. Dit gebeurt op honderd referentielocaties in het land die zo goed mogelijk vergelijkbaar zijn met de feitelijke locatie (de b van de abc-formule), met uitzondering van de aardbevingen en het aardbevingsrisico (de c van de abc-formule). Die locaties worden geselecteerd op basis een groot aantal locatiekenmerken. Hiermee kan zo goed mogelijk worden gegarandeerd dat de referentielocaties voor het overige goed vergelijkbaar zijn, en kan zo goed mogelijk worden uitgesloten dat andere factoren dan aardbevingen en aardbevingsrisico van invloed zijn op het verschil in waardeontwikkeling.

Het verschil tussen de op deze manier bepaalde waardeontwikkeling van de verkochte woning in het risicogebied en de referentielocaties (het gemiddelde van de zeventig beste referentielocaties) is de waardedaling. De aanname is dat deze waardedaling het gevolg is van aardbevingen en aardbevingsrisico’s.

Een taxateur beoordeelt de modelmatig bepaalde waardedaling op plausibiliteit. Hiervoor heeft hij zonodig aanvullende marktinformatie tot zijn beschikking en informatie over eventuele aardbevingsgerelateerde schade. In de meeste gevallen neemt hij de modelmatig bepaalde waardedaling over. Is de taxateur van oordeel dat de modeluitkomst niet plausibel is, dan stelt hij die bij. Daarnaast heeft de taxateur de mogelijkheid om in uitzonderlijke gevallen extra compensatie toe te kennen; bijvoorbeeld bij weliswaar herstelde, maar nog duidelijk zichtbare aardbevingsschade aan de woning.

In de praktijk blijkt de Waarderegeling goed te werken. Cijfers over de aanvragen en de compensatie zijn te vinden op de NAM-site. Meer dan 95% van de aanvragers accepteert het geboden compensatiebedrag onmiddellijk. Dit cijfer vormt een belangrijke aanwijzing dat het doel van de Waarderegeling – rechtvaardige compensatie van mensen die te maken hebben gehad met waardedaling van hun woning als gevolg van aardbevingen – met de huidige regeling wordt bereikt. Dit laat uiteraard onverlet dat de regeling continu kritisch onder de loep wordt genomen, en waar nodig verder wordt verbeterd.

 

TU Eindhoven

Sinds maart 2014 adviseren en ondersteunen wij de Technische Universiteit Eindhoven (TU/e) met succes in haar contact met de gemeente Eindhoven als het gaat om het correct vaststellen van de WOZ-waarde van haar vastgoed.

De TU/e bezit ongeveer 40 gebouwen, die elk aan de hand van de GecorrigeerdeVervangingsWaarde-methode (GVW-methode) van een waarde dienen te worden voorzien. Het uitgangspunt van deze taxatiemethode is de bruto vervangingswaarde van een in beginsel identiek object/gebouw, gebaseerd op actuele bouwkosten en bouwmethoden. Deze bruto vervangingswaarde wordt vervolgens technisch afgeschreven, om de invloed van het verschil tussen waardepeiljaar en bouwjaar te duiden, en functioneel afgeschreven om te corrigeren voor functionele veroudering sinds de bouw.

GVW-methode

Een GVW komt tot stand door de bruto vervangingswaarde technisch en functioneel af te schrijven.

Samen met de kostendeskundigen van ARCADIS hebben wij de bruto vervangingswaarden van alle gebouwen berekend. Hierbij is gebruik gemaakt van het GASP-systeem (Gebouw Analyse Systeem Projecten). Het GASP-systeem heeft tot doel de gemiddelde vormfactoren en kostenfactoren per gebouw te bepalen en als standaard nacalculatieprogramma te functioneren. GASP bewijst zichzelf al jaren in de praktijk doordat de kostendeskundigen van ARCADIS het gebruiken om de bouwkosten van nieuwbouwprojecten door te rekenen en toe te passen in opdracht van tal van partijen. Na elk gerealiseerd project worden de feitelijke bouwkosten en bijbehorende (object)kenmerken aan de database toegevoegd.

De kostendeskundigen van ARCADIS hebben voor elk van de te waarderen objecten de vormfactoren bepaald (hiermee wordt de bouw van een gebouw samengevat). Daarnaast hebben de kostendeskundigen voor elk te waarderen object de gebruikte materialen en het afwerkingsniveau vastgelegd. Hierdoor is zeker gesteld dat de berekende bruto vervangingswaarde van een te waarderen object hoort bij het te waarderen object. Door gebruik te maken van de up-to-date gehouden gegevens in GASP hebben de kostendeskundigen de berekende bruto vervangingswaarden gebaseerd op de voor waardepeildatum actuele bouwkosten en de voor waardepeildatum actuele bouwmethoden.

De correctie technische veroudering wordt bepaald door een lineaire afschrijving over de levensduur. Hierbij zijn de variabelen levensduur, resterende levensduur en restwaarde bepalend voor de uiteindelijke uitkomst. De restwaarde geeft het bedrag weer dat het pand na afloop van haar levensduur waard is.

De functionele veroudering betreft vier onderdelen:

  • Verandering in bouwwijze
  • Economische veroudering
  • Belemmering in gebruiksmogelijkheden
  • Excessieve gebruikskosten

Verandering bouwwijze:

Hiervan is sprake als de bouwkosten van de oorspronkelijke bouwwijze van het onderdeel hoger zijn dan bij de actuele bouwwijze. Om te beoordelen of de oorspronkelijke bouwkosten van een pand hoger of lager zijn dan de actuele bouwkosten, hebben wij de geïndexeerde historische bouwkosten met onze gecalculeerde, actuele bouwkosten vergeleken. Immers, door de historische bouwkosten te indexeren, worden de toen gemaakte bouwkosten uitgedrukt in euro’s van nu en de gecalculeerde bouwkosten geven de te verwachten bouwkosten weer om hetzelfde gebouw te bouwen in euro’s van nu.

Economische veroudering:

Hiervoor zijn de leegstandscijfers van de TU/e gebruikt.

Belemmering in gebruiksmogelijkheden:

De bruto vervangingswaarde is gebaseerd op stichtingskosten van vergelijkbare, recente nieuwbouwprojecten. Dit houdt in, dat in de bruto vervangingswaarden innovaties op het gebied van efficiënt omgaan met oppervlakten verwerkt zijn. Met andere woorden, het rendement per m2 oppervlakte is ten tijde van waardepeildatum hoger dan het rendement per m2 oppervlakte ten tijde van bouwjaar. Om tot de waarde van het te waarderen object, die een lager rendement per m2 heeft dan het fictieve object dat bij de bruto vervangingswaarde hoort, te komen dient hiervoor te worden gecorrigeerd.

Onder belemmering gebruik valt de belemmering van de normale activiteiten van de organisatie door een ondoelmatige inrichting van de ruimte. Te denken valt aan:

  • Verouderde of slechte architectuur, plafonds die te laag of te hoog zijn, foutief gesitueerde ruimten en onnuttige ruimten, te weinig lichttoetreding;
  • De niet meer optimaal functionerende indeling van de gebruiksruimten, dit in verband met gewijzigde inzichten en ontwikkelingen;
  • Onvoldoende faciliteiten: slechte bouwkundige afwerking, afwijkende detaillering en slechte installaties;
  • Een teveel aan voorzieningen: een overkill aan technische installaties of te grote oppervlakte, te luxe uitgevoerde bouwkundige voorzieningen;
  • Wettelijke bepalingen: Arbeidsomstandighedenwet of milieuwetten.

Voor het vaststellen van de correctie belemmering gebruik tijdens de bezichtiging o.a. gekeken naar:

  • Het horizontaal verkeersoppervlak in relatie tot het nuttig oppervlak;
  • De vides;
  • De verdiepingshoogte;
  • De entresols;
  • Installatieoppervlak in relatie tot nuttig oppervlak.

Vervolgens zijn deze gegevens van de te waarderen objecten vergeleken met wat men kan verwachten bij nieuwbouw. Uit deze analyse blijkt dat men ten tijde van waardepeildatum dusdanig efficiënt omgaat met indelingen van gebruiksruimten, dat een aftrek op haar plaats is.

Excessieve gebruikskosten:

De functionele veroudering door excessieve gebruikskosten geeft aan in hoeverre het te waarderen gebouw, als het gaat om gebruikskosten, niet optimaal functioneert. Deze correctie geeft aan in hoeverre een gebouw minder waard is, doordat bijvoorbeeld de isolatie niet optimaal is.

Voor het vaststellen van de correctie voor excessieve gebruikskosten heeft ARCADIS tijdens de bezichtiging o.a. gekeken naar de wijze waarop gevels en daken geïsoleerd zijn. Verder is gekeken naar de bereikbaarheid van de te onderhouden elementen. Door middel van vergelijk met de referentieobjecten uit GASP, waarbij de energie- en onderhoudskosten van het te waarderen object zijn vergeleken met de energie- en onderhoudskosten van de referentieobjecten, is bepaald in hoeverre het te waarderen object, als het gaat om gebruikskosten, niet optimaal functioneert.

Tiox

TIOX is een webapplicatie voor het Taxeren van Incourante en agrarische Objecten op basis van XML-berichten verkeer. TIOX is in opdracht van de VNG en de Waarderingskamer door QDelft en Momentum Technologies gemaakt en is beschikbaar via http://www.wozdatacenter.nl/.
 
In het kader van de wet WOZ dienen gemeentes alle objecten te voorzien van een waarde op basis waarvan o.a. onroerendgoedbelasting geheven kan worden. Voor courante objecten zoals woningen en bedrijfsonroerendgoed geschiedt de waardebepaling op basis van transactiecijfers. Voor incourante objecten geldt dat deze niet tot nauwelijks worden verhandeld. Denk hierbij aan schoolgebouwen, kerken, ziekenhuizen enz. De gebruikelijke taxatiemethodieken zoals bijvoorbeeld de vergelijkingsmethode of de HuurWaardeKapitalisatiefactor-methode zijn daardoor niet goed toepasbaar.
 
Om de taxatie van incourante objecten doelmatig, uniform en transparant uit te voeren heeft de VNG in samenwerking met de taxatiebranche, de grote gemeenten en de waarderingskamer taxatiewijzers opgesteld. Een taxatiewijzer is een document dat gemeenten en taxatiebureaus gebruiken als referentie bij het uitvoeren van een taxatie en bevat een beschrijving van de te hanteren taxatiemethodiek, de kengetallen en de onderbouwende marktgegevens. TIOX is de internetversie van de taxatiewijzers en begeleidt de taxateur op een geautomatiseerde wijze bij het waarderen van een incourant object wat de landelijke uniformiteit bevorderd.
 
Naast de “echte” incourante objecten zijn tevens taxatiewijzers opgesteld voor courante objecten zoals agrarische objecten, zwembaden en recreatieterreinen.
 
Hieronder zijn de bestaande taxatiewijzers weergegeven:
Taxatiewijzer
Taxatiemethodiek
Beschikbaar in TIOX
Busstations
GVW-methode
Ja
Crematoria
GVW-methode
Ja
Cultuur
GVW-methode
Ja
Defensie
GVW-methode
Ja
Gezondheidszorg
GVW-methode
Ja
Infrastructuur
GVW-methode
Ja
Kinderboerderijen
GVW-methode
Ja
Kloosters
GVW-methode
Ja
Laboratoria
GVW-methode
Ja
NS
GVW-methode
Ja
Nutsvoorzieningen
GVW-methode
Ja
Onderwijs
GVW-methode
Ja
Overheidsgebouwen
GVW-methode
Ja
Parkeren
GVW-methode
Ja
Sport
GVW-methode
Ja
Telefonie
GVW-methode
Ja
Verzorging
GVW-methode
Ja
Windturbines
GVW-methode
Ja
MotorBrandstofVerkoopPunten (MBVP’s)
Real Estate Norm-methode
Ja
NWS-landgoederen
Zie taxatiewijzer
Ja
Recreatie
DiscountedCashflow-methode
Nog niet
Woonwagens
Vergelijkings-methode
Ja
Agrarische gebouwen
Vergelijkings-methode
Ja
Agrarische grond
Vergelijkings-methode
Ja
Havens en Industrie
Zie taxatiewijzer
Nee

GVW = GecorrigeerdeVervangingsWaarde

 

Verder biedt TIOX de mogelijkheid om incourante objecten die niet direct te koppelen zijn aan de bestaande taxatiewijzers door middel van een “dummy” te waarderen.

Ten aanzien van de algemene werking van TIOX zijn er diverse mogelijkheden:

 

  • Via de webapplicatie.
  • Via een extern systeem en de webservice. Het externe systeem werkt daarbij hetzelfde als de webapplicatie en vraagt aan TIOX handelingen uit te voeren. De communicatie verloopt via de webservice. Het is een synchrone verwerking en de verdere afhandeling vindt plaats in het externe systeem.
  • Door de webservice direct aan te roepen. Door het sturen van een bericht naar TIOX kunnen een aantal gegevens worden opgehaald, zoals de kentallen en archetypen of de taxatiewijzer zelf. Verdere verwerking is de verantwoording van het externe systeem.
  • Via asynchrone verwerking. TIOX biedt de mogelijkheid om WOZ-objecten in bulk aan te bieden voor taxatie.
  • Door opgeslagen taxaties aan te passen. De webapplicatie is altijd beschikbaar om een taxatie aan te passen. De gegevens worden dan bewaard in TIOX. Het is mogelijk om taxaties vanaf een bepaalde datum op te vragen.

 

Een voorbeeld van de verwerking kan als volgt zijn:

 

  • Extern systeem biedt in bulk een aantal WOZ-objecten aan.
  • TIOX controleert de gegevens, stuurt foutmeldingen en voert een taxatie uit voor alle correct ingevoerde WOZ-objecten.
  • In het externe systeem of via de webapplicatie worden de gegevens gecorrigeerd.
  • Indien de gegevens in de webapplicatie zijn gecorrigeerd, kan door het externe systeem worden gevraagd om alle taxaties, die vanaf een bepaalde datum zijn uitgevoerd, te versturen naar het externe systeem.
  • Het externe systeemhandelt de verdere taxatie af.

 

TIOX is in principe een rekenmachine die de taxateur begeleidt tijdens het conform de taxatiewijzers waarderen van een WOZ-object. Hierbij biedt TIOX de mogelijkheid om een volledig taxatierapport te maken. TIOX is niet bedoeld om de gemeentelijke administratie bij te houden. Gegevens als de kadastrale gegevens worden dan ook niet opgeslagen in de database. Wel heeft de taxateur de mogelijkheid om de kadastrale gegevens van een te taxeren object op te geven zodat TIOX een volledig taxatieverslag kan genereren.

Nieuwbouw markt analyse

Voor de Nederlandse Vereniging van Projectontwikkelaars (NEPROM) en het Landelijk Nieuwbouwplatform (LNP) hebben we een systeem gemaakt voor het analyseren van de nieuwbouw markt in Nederland.
Hiermee stellen zij hun leden in staat om de nieuwbouw markt beter in beeld te brengen. Hierdoor krijgen de projectontwikkelaars beter inzicht in antwoorden op de vraag: “op welke plaats is er behoefte aan wat voor soort nieuwbouwwoningen?”.

Als met het systeem wordt ingezoomd naar een bepaalde locatie, komen al de bestaande of nog in ontwikkeling zijnde nieuwbouwprojecten in beeld. Hiervan zijn allerlei karakteristieken af te lezen, zoals samenstelling qua aantallen, type woningen en prijsniveau’s.

Leden van de NEPROM en abonnee’s van het Landelijk Nieuwbouwplatform hebben toegang tot het systeem via analyse.hetnieuwbouwplatform.nl

Erfpacht Amsterdam

Tijd voor schoon schip !

Ons bedrijf is gespecialiseerd in het modelmatig waarderen van vastgoed. In samenwerking met taxateurs waarderen wij woningen, bedrijfsmatig en incourant onroerend goed (bijvoorbeeld scholen en universiteiten). Zodoende hebben wij kennis van de verschillende taxatiemethoden.

Een van onze collega’s woont in Amsterdam en kreeg onlangs een aanbieding van de gemeente om zijn erfpachtcontract af te kopen. Hij schrok van de afkoopsom.

Het verschil in grondwaarde en de afkoopsom van het erfpachtcontract. De afkoopsom (112.298 euro) is voor onze collega ruim 2x zo hoog als de door de gemeente bepaalde grondwaarde (52.440 euro). Dit lijkt ons onbillijk. Onze collega zou 59.858 euro teveel betalen terwijl hij in de afgelopen jaren, even zonder rekening te houden met een verdisconteringsvoet, reeds zo’n 30.000 euro aan canon betaald heeft

Wij hebben aan de politieke partijen in Amsterdam gevraagd hoe zij een en ander beschouwen.

Uit de reacties en ons eigen onderzoek naar de invloed van de erfpacht op de verkoopprijzen concluderen wij:

  1. Het bestaansrecht van het erfpachtsysteem is twijfelachtig.
  • Kopers houden bij het beoordelen van de redelijkheid van de vraagprijs namelijk, mede door gebrek aan kennis, geen rekening met erfpachtcontracten, waardoor ze voor een woning op erfpacht niet significant minder betalen dan voor een woning op eigen grond.
  • Kopers (van niet-nieuwbouwwoningen) betalen daardoor de grondwaarde twee keer.

Om te beginnen betalen zij de grondwaarde aan de verkoper; daarnaast nemen zij het erfpachtcontract over en betalen de gemeente erfpacht over de grond.

  1. De door de gemeente Amsterdam bepaalde grondwaarde en canons zijn te hoog vastgesteld.
  • De grondwaarde wordt bepaald door de opstalwaarde van de WOZ-waarde af te trekken.

De opstalwaarde wordt bepaald door de kosten van nieuwbouw af te schrijven aan de hand van technische en functionele veroudering die sinds het bouwjaar zijn opgetreden.

De gemeente houdt er echter geen rekening mee, dat de waarde van de opstal, net als elk ander goed, mede bepaald wordt door vraag/aanbod-verhoudingen.

Zeker in Amsterdam, waar (woning)opstal een schaars goed is, kan de waarde van de opstal hoger uitvallen dan de nieuwbouwprijs.

De opstalwaarde wordt door de gemeente onderschat, met als gevolg dat de grondwaarde en de daarmee samenhangende canon te hoog worden vastgesteld.

Gezien de financiële belangen van bewoners en gemeente is een nadere inhoudelijke discussie over doel en opzet van de huidige afkoopregeling niet alleen noodzakelijk maar ook urgent.

In de huidige opzet dragen de erfpacht en de afkoopregeling niet bij aan een goed functioneren van de woningmarkt. Echter de te hoge afkoopsommen maken het veel bewoners onmogelijk de erfpacht af te kopen, waardoor de gemeente blijft zitten met een erfpachtregeling waarvan ze om meerdere redenen af wil.

 

Neem contact met ons op