De waardering van een woning komt tot stand door een vergelijk met referentieverkopen en geldt voor een bepaalde datum, ook wel de waardepeildatum genoemd. Gebruikmakend van referentieverkopen in het verleden is het mogelijk om waarderingen voor datums in het verleden te maken. Dit leidt tot de specifieke waardeontwikkeling van de gewaardeerde woning.

In bovenstaande grafiek zijn per waardepeildatum de waarde en de betrouwbaarheid van de waardering d.m.v. bandbreedtes weergegeven. Per waardepeildatum wordt als het ware de kansverdeling van de waardering van bovenaf bekeken.

Wanneer we ons richten op de ontwikkeling van de mediane waarde wordt de procentuele jaar op jaar ontwikkeling inzichtelijk

In het algemeen betekent risico dat er een kans is op een ongunstige gebeurtenis of het gevaar dat iets misgaat. Wanneer men een bepaald risico in euro’s wil uitdrukken geldt de formule:

Risico=Kans×Schade

Het risico op een hypotheeklening hangt onder meer af van de kredietwaardigheid van de lener en de financieringsvoorwaarden, maar ook van de kans dat bij verkoop het onderpand minder opbrengt dan de hypotheek.

Waarde van het onderpand t.o.v. de hypotheeklening

Voor het bepalen van de het risico dat bij verkoop het onderpand te weinig opbrengt, is de kansverdeling van de waarde noodzakelijk. Alleen hiermee kan de kans worden bepaald dat de waarde lager uitvalt dan de hypotheek.

Bijvoorbeeld: De waarde van een woning is € 200.000 en kent een kansverdeling met een standaarddeviatie van 7,5%. De hypotheek is gelijk aan € 180.000.

De kans dat de waarde lager uitvalt dan de hypotheek is gelijk aan de som van alle blauwe staafjes aan de linkerkant van de rode lijn, en komt uit op 7,8%.

De kans dat de woning verkocht wordt voor bijvoorbeeld € 175.000 is gelijk aan de lengte van het bijbehorende staafje ongeveer 0.016%.

De schade zou in dat geval gelijk zijn aan € 175.000 – € 180.000 = € 5.000.

Het risico dat hoort bij een verkoopprijs van € 175.000 is gelijk aan € 80 (0.016 x €5.000).

Het risico dat de verkoopprijs onder het bedrag van de hypotheek uitkomt kan worden bepaald door deze berekening voor alle staafjes aan de linkerkant van de rode lijn uit te voeren en de resultaten bij elkaar op te tellen. Dit leidt tot € 8.075.

Belang van een goede waardering

De zekerheid van de waardering komt tot uitdrukking in de kansverdeling van de waarde. Hoe spitser de verdeling is, des te hoger de staafjes zijn rondom het gemiddelde en des te zekerder de waardering is. (Hiervoor wordt hier als maat de standaarddeviatie gebruikt).

Wanneer bijvoorbeeld de standaarddeviatie gelijk zou zijn aan 2,5%, ziet de grafiek er als volgt uit:

De funderingsproblematiek krijgt steeds meer aandacht. Volgens het RLI zijn er zo’n 425.000 huizen met een verwachte matige of zeer ernstige funderingsschade in Nederland.

Maar wat is het risico van funderingsschade voor een individuele woning?

Risico’s in de toekomst

Algemeen geldt dat:

Risico=Kans×Schade

Dit betekent dat zowel de kans op een bepaalde vorm van funderingsschade als de daarbij horende kostenpost bekend moet zijn om het risico uit te rekenen.
Maar de schade wordt pas ergens in de toekomst manifest. Dat betekent dat rekening gehouden moet worden met de depreciatie, ontwaarding van geld. Immers een euro in de toekomst is minder waard dan een euro nu.
De depreciatie van geld kan met de NettoContanteWaarde-Methode worden berekend. Deze methode maakt gebruik van een verdisconteringsvoet, die aangeeft hoeveel het benodigde geld ook had kunnen opleveren wanneer men het anders had aangewend. Bijvoorbeeld op een beleggingsrekening.

Een voorbeeld

Stel een woning wordt gekocht voor € 450.000, met een hypotheek voor 30 jaar. En de woning kent 3 risico’s op funderingsschade, die niet in de prijs tot uitdrukking zijn gekomen. Namelijk

• Kleine problemen
  Gemiddeld 1 keer in de 2 jaar € 2.000 kosten aan

• • Kleine scheurtjes in stucwerk of verf
  • Haarscheuren in muren of plafonds
• Middelgrote problemen
  Gemiddeld 1 keer in de 4 jaar € 10.000 kosten aan

• • Brede scheuren in metselwerk
  • Verzakkingen van vloeren (scheefstand)
  • Kromtrekken van kozijnen en deuren
  • Problemen met leidingen of afvoeren door verschuiving
• Grotere problemen
  Gemiddeld 1 keer in de 25 jaar € 40.000 kosten aan

• • Grote scheuren in dragende muren
  • Instabiliteit van vloeren en draagconstructies

Het risico per jaar van de kleine problemen is € 1.000 (= 50% x € 2.000). Dat van de middelgrote problemen € 2.500 (=25% x € 10.000) en het risico van de grotere problemen is € 1.600 (=4% x € 40.000).

Wanneer er geen rekening zou worden gehouden met de depreciatie van geld zou het risico voor de komende 30 jaar gelijk zijn aan € 153.000. € 30.000 voor de kleine problemen, € 75.000 voor de middelgrote problemen en € 48.000 voor de grote problemen.
Rekening houdend met een verdisconteringsvoet van 3,5% zien de jaarlijkse risico’s er als volgt uit:

Klimaatverandering krijgt steeds meer aandacht. In Nederland lopen woningen risico door overstromingen als gevolg van heftige regenval.

Maar wat is het risico voor een individuele woning in een overstromingsgebied bij aankoop?

Risico’s in de toekomst

Risico=Kans×Schade

Dit betekent dat zowel de kans op een bepaalde vorm van schade als de daarbij horende kostenpost bekend moet zijn om het risico uit te rekenen.
Maar de schade wordt pas ergens in de toekomst manifest. Dit betekent dat rekening gehouden moet worden met de depreciatie, de ontwaarding van geld. Immers een euro in de toekomst is minder waard dan een euro nu.
De depreciatie van geld kan met de NettoContanteWaarde-Methode worden berekend. Deze methode maakt gebruik van een verdisconteringsvoet, die aangeeft hoeveel het benodigde geld ook had kunnen opleveren wanneer men het anders had aangewend. Bijvoorbeeld door het openen van een beleggingsrekening.

Een voorbeeld

Stel een woning wordt gekocht voor € 450.000, met een hypotheek voor 30 jaar. En de woning kent 3 risico’s op waterschade, die niet in de prijs tot uitdrukking zijn gekomen. Namelijk:

• Kleine problemen
  Gemiddeld 1 keer in de 3 jaar € 500 kosten aan

• • Vochtplekken en modderresten op muren en vloeren
  • Beschadigd stucwerk en verf door kortstondige onderdompeling
• Middelgrote problemen
  Gemiddeld 1 keer in de 5 jaar € 5.000 kosten aan

• • Vocht in vloeren en muren dat leidt tot kromtrekken van laminaat of parket
  • Ramen en deuren die slecht sluiten door lichte vervorming
  • Kleine elektrische storingen (stopcontacten, schakelaars)
• Grotere problemen
  Gemiddeld 1 keer in de 25 jaar € 20.000 kosten aan

• • Brede scheuren in metselwerk door verzadiging van de ondergrond
  • Aangetaste houten balken en kozijnen door langdurige onderdompeling
  • Elektrische installaties en leidingen die volledig vervangen moeten worden

Het risico per jaar van de kleine problemen is € 167 (= 33.33% x € 500). Die van de middelgrote problemen € 1.000 (=20% x € 5.000) en die van de grote problemen is € 800 (=4% x € 20.000).

Wanneer er geen rekening zou worden gehouden met de depreciatie van geld zou het risico voor de komende 30 jaar gelijk zijn aan € 59.000. € 5.000 voor de kleine problemen, € 30.000 voor de middelgrote problemen en € 24.000 voor de grotere problemen.
Rekening houdend met een verdisconteringsvoet van 3,5% zien de jaarlijkse risico’s er als volgt uit:

Om de woningmarkt te begrijpen is inzicht in de ontwikkeling van het aanbod onmisbaar.

Voor een bepaalde periode geldt dat er bij het begin van de periode al woningen voor een bepaalde prijs in aanbod stonden (“Oud” aanbod) en dat er gedurende deze periode aanbod voor een bepaalde prijs bij komt (“nieuw” aanbod).

Beide typen aanbod worden in de periode verkocht, wat het mogelijk maakt om het verloop van vraag- naar transactieprijs te volgen.

Het vijvermodel geeft per gebied per periode per woningtype inzicht in onderstaande informatie.

Op basis van de woningkenmerken kan Momentum Technologies de kansverdeling van de waarde van een woning berekenen. Door dit voor elke woning in de portefeuille te doen wordt de kansverdeling van de waarde van de portefeuille inzichtelijk.

Door deze berekening voor meerdere waardepeildatums uit te voeren kan de waardeontwikkeling van de woningportefeuille gemaakt worden.