Op 16 augustus 2012 vond bij Huizinge een aardbeving plaats van 3,6 op de schaal van Richter. Op 25 januari 2013 kwam het Koninklijk Nederlands Meteorologisch Instituut (KNMI) naar aanleiding daarvan met nieuw onderzoek naar buiten: Groningen moest in de toekomst rekening houden met aardschokken tot een kracht van 5 op de schaal van Richter. Algemeen wordt aangenomen dat huizenprijzen in het aardbevingsgebied sindsdien onder druk staan. Voor fysieke aardbevingsschade aan woningen werd al veel langer gecompenseerd. Voor de (na schadeherstel) overgebleven waardedaling echter niet. Hiervoor is de zogenoemde Regeling Waardedaling (kortweg: de Waarderegeling) in het leven geroepen. Deze geldt voor woningen die in het risicogebied liggen (11 gemeenten) en sinds 25 januari 2013 verkocht zijn.

Potentiaalkaart Vrijstaande woningen

Voor de NAM heeft Momentum Technologies de methode om te bepalen of en in welke mate er in geval van de verkoop van een woning sprake is van een negatief effect van het aardbevingsrisico bedacht en uitgewerkt. Momentum Technologies is vanaf het begin verantwoordelijk voor het geautomatiseerd bepalen van de waardeontwikkeling van de woning in het aardbevingsgebied, op 100 referentielocaties en de daarvan afgeleide delta W. De delta W meet het het verschil in waardeontwikkeling tussen het aardbevingsgebied en de referentielocaties. Wanneer de ontwikkeling van de marktwaarde in het aardbevingsgebied achterblijft op die in de referentielocaties komt de verkoper in aanmerking voor compensatie. Voor het bepalen van de compensatie wordt in de Waarderegeling samengewerkt met Arcadis (regie), Atlas voor Gemeenten (selectie referentielocaties) en lokale makelaars/taxateurs (opname woningkenmerken, toets verkoopproces, eindoordeel en taxatierapport). In het aardbevingsgebied zijn vrijstaande woningen niet de uitzondering maar de regel. Ze kunnen sterk van elkaar verschillen in kenmerken en zijn niet eenvoudig te waarderen.       

Het doel van de Waarderegeling is om verkopers op rechtvaardige wijze te compenseren voor de financiële schade van een achterblijvende waardeontwikkeling als gevolg van aardbevingen en aardbevingsrisico’s. De opgave is om zulke waardedaling zo precies mogelijk vast te stellen en te compenseren, zonder daarmee de woningmarkt in het toch al kwetsbare gebied te verstoren.

In de Waarderegeling wordt geprobeerd om het effect van aardbevingen en aardbevingsrisico’s op de waardeontwikkeling van woningen zo goed mogelijk te isoleren van de andere elementen die de prijsontwikkelingen op de woningmarkt kunnen beïnvloeden. Dit gebeurt met behulp van de zogenaamde abc-formule. De waardeontwikkeling van een in het risicogebied verkochte woning wordt vergeleken met de waardeontwikkeling zoals die zou zijn geweest als (a) diezelfde woning in (b) een soortgelijk gebied maar dan (c) zonder aardbevingen zou hebben gestaan.

Voor het bepalen van de waardeontwikkeling van de woningen wordt gebruikgemaakt van de database van de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen (NVM), en meer in het bijzonder van Wonen MarktPositie, het waarderingsysteem dat door NVM-leden gebruikt wordt. Dit systeem zoekt voor iedere te waarderen woning op basis van een grote hoeveelheid woningkenmerken binnen de NVM-database naar de meest vergelijkbare verkochte woningen in de buurt. Op basis hiervan wordt allereerst de (ontwikkeling van de) marktwaarde van de verkochte woning in het risicogebied bepaald (de a van de abc-formule).

Vervolgens wordt de waardeontwikkeling van de verkochte woning vergeleken met de waardeontwikkeling die dezelfde woning zou hebben doorgemaakt als deze op een vergelijkbare plek in Nederland zonder aardbevingen had gestaan. Hiervoor wordt de woning opnieuw gewaardeerd. Dit gebeurt op honderd referentielocaties in het land die zo goed mogelijk vergelijkbaar zijn met de feitelijke locatie (de b van de abc-formule), met uitzondering van de aardbevingen en het aardbevingsrisico (de c van de abc-formule). Die locaties worden geselecteerd op basis een groot aantal locatiekenmerken. Hiermee kan zo goed mogelijk worden gegarandeerd dat de referentielocaties voor het overige goed vergelijkbaar zijn, en kan zo goed mogelijk worden uitgesloten dat andere factoren dan aardbevingen en aardbevingsrisico van invloed zijn op het verschil in waardeontwikkeling.

Het verschil tussen de op deze manier bepaalde waardeontwikkeling van de verkochte woning in het risicogebied en de referentielocaties (het gemiddelde van de zeventig beste referentielocaties) is de waardedaling. De aanname is dat deze waardedaling het gevolg is van aardbevingen en aardbevingsrisico’s.

Een taxateur beoordeelt de modelmatig bepaalde waardedaling op plausibiliteit. Hiervoor heeft hij zonodig aanvullende marktinformatie tot zijn beschikking en informatie over eventuele aardbevingsgerelateerde schade. In de meeste gevallen neemt hij de modelmatig bepaalde waardedaling over. Is de taxateur van oordeel dat de modeluitkomst niet plausibel is, dan stelt hij die bij. Daarnaast heeft de taxateur de mogelijkheid om in uitzonderlijke gevallen extra compensatie toe te kennen; bijvoorbeeld bij weliswaar herstelde, maar nog duidelijk zichtbare aardbevingsschade aan de woning.

In de praktijk blijkt de Waarderegeling goed te werken. Cijfers over de aanvragen en de compensatie zijn te vinden op de NAM-site. Meer dan 95% van de aanvragers accepteert het geboden compensatiebedrag onmiddellijk. Dit cijfer vormt een belangrijke aanwijzing dat het doel van de Waarderegeling – rechtvaardige compensatie van mensen die te maken hebben gehad met waardedaling van hun woning als gevolg van aardbevingen – met de huidige regeling wordt bereikt. Dit laat uiteraard onverlet dat de regeling continu kritisch onder de loep wordt genomen, en waar nodig verder wordt verbeterd.

Slide24